Certains locaux échappent totalement à l’obligation de présenter un Diagnostic de Performance Énergétique lors d’une vente ou d’une location, malgré le durcissement progressif des exigences réglementaires en matière d’énergie. La liste des bâtiments concernés ne cesse d’évoluer, avec des critères d’exemption parfois complexes et peu connus, touchant aussi bien l’usage, la nature des matériaux ou l’ancienneté des constructions.
Des changements sont attendus en 2025, susceptibles de réduire le champ des dérogations. Face à ce contexte mouvant, il devient essentiel d’identifier précisément les situations dans lesquelles le DPE reste facultatif, ainsi que les justifications officielles encadrant ces exceptions.
Plan de l'article
Comprendre le DPE : un diagnostic clé dans l’immobilier
Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, occupe aujourd’hui une place incontournable dans tout projet de vente ou de location d’un bien immobilier. Véritable boussole d’information sur la consommation d’énergie et le niveau d’émissions de gaz à effet de serre, il s’impose désormais comme un acte de transparence pour chaque acquéreur ou locataire. Sa réalisation et sa communication s’appuient sur un cadre strict, défini par le code de la construction et de l’habitation.
Ce diagnostic n’est pas qu’un document administratif. Il s’appuie sur une analyse complète du bâtiment : isolation, système de chauffage, agencement, matériaux… Autant d’éléments passés au crible pour aboutir à une double étiquette, performance énergétique et impact carbone, qui s’affiche sur toute annonce de logement. Le DPE va bien au-delà d’un simple chiffre : il compare, alerte, encourage la rénovation énergétique, et oriente la politique de lutte contre les passoires thermiques.
Pour mieux comprendre les obligations et les points de vigilance, voici les grands axes à retenir :
- La plupart des logements destinés à l’habitation doivent disposer d’un DPE valide
- La réglementation étend la portée du DPE à la majorité des bâtiments, hormis quelques exceptions clairement définies
- Des sanctions existent en cas d’absence de DPE lors d’une transaction
La performance énergétique d’un bien, sa consommation et son empreinte carbone, sont devenues des critères structurants du marché immobilier. Le DPE s’impose comme un repère technique et un levier pour accélérer la transformation des logements.
Quels bâtiments échappent à l’obligation du DPE ?
La réglementation française ne généralise pas le DPE à tous les bâtiments. Une liste précise de bâtiments exemptés a été établie, afin de tenir compte de la diversité des usages et des particularités de certains locaux. Inscrite dans le code de la construction et de l’habitation, cette liste délimite clairement les contours de l’obligation.
Plusieurs profils se détachent. Les constructions provisoires d’abord : ces bâtiments, conçus pour une utilisation de moins de deux ans, sont fréquemment démontables, mobiles ou destinés à un usage temporaire. Ils ne font pas l’objet d’un diagnostic. Les bâtiments indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² sont également concernés : cela vise par exemple des annexes, petits ateliers, ou locaux isolés sans vocation d’habitation.
Certains édifices patrimoniaux, comme les lieux de culte ou les monuments historiques classés ou inscrits, échappent aussi à l’obligation de DPE, en raison de leur fonction et des contraintes architecturales qui leur sont propres. Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, à condition de ne pas abriter d’habitation, figurent aussi parmi les exceptions. Enfin, les locations saisonnières occupées moins de quatre mois par an ne sont pas soumises à cette exigence.
Pour clarifier, voici les principaux cas d’exemption prévus par la réglementation :
- constructions provisoires prévues pour moins de deux ans
- bâtiments indépendants de moins de 50 m²
- lieux de culte et monuments historiques
- bâtiments agricoles, artisanaux, industriels non destinés à l’habitation
- locations saisonnières de courte durée
L’exemption DPE vise donc à adapter la réglementation à la diversité du parc immobilier : la vocation du bien, sa taille, sa durée d’utilisation sont déterminantes. Tout l’enjeu : concentrer l’obligation là où elle a du sens et éviter une surcharge administrative inutile.
Exemptions au DPE : critères, cas particuliers et exemples concrets
Le DPE vierge demeure rare et s’applique à des situations très ciblées : absence de factures énergétiques exploitables, bâtiments construits avant 1948 sans système fixe de chauffage. Dans ces cas-là, le diagnostic signale l’impossibilité d’évaluer correctement la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.
D’autres cas, plus subtils, placent certains biens hors du champ du DPE. Lors d’une vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), par exemple, c’est le DPE constructeur qui s’applique, basé sur les caractéristiques prévues du bâtiment. Pour un logement livré avant 1948 et dépourvu de chauffage, le DPE n’est tout simplement pas requis.
Lorsqu’une rénovation énergétique transforme profondément un bâtiment, modification de l’enveloppe, remplacement des équipements principaux, un nouveau diagnostic sera nécessaire à l’issue des travaux, mais pas pendant le chantier lui-même.
Quelques exemples concrets permettent de mieux cerner ces exemptions :
- Bâtiment agricole non chauffé : un hangar servant uniquement au stockage ou une serre non destinée à l’habitation n’a pas besoin de DPE.
- Construction provisoire : une base de chantier démontable utilisée moins de deux ans est dispensée de diagnostic.
- Monument historique : une église classée, protégée pour ses qualités patrimoniales, reste en dehors du dispositif.
La distinction peut paraître subtile, mais le code de la construction et de l’habitation trace des frontières nettes. Les autorités veillent à ce que chaque diagnostic conserve sa raison d’être, sans qu’on puisse s’y soustraire sans justification solide.
Ce qui va changer en 2025 : évolutions réglementaires et conseils pratiques
Le DPE va bientôt connaître une évolution marquante. Dès 2025, sous l’impulsion de la loi Le Meur, le diagnostic de performance énergétique sera remanié en profondeur. L’objectif est clair : renforcer la fiabilité des évaluations, mieux cibler les passoires thermiques et intégrer de façon plus précise les émissions de gaz à effet de serre.
Le statut des bâtiments aujourd’hui dispensés du DPE sera réévalué. Les locations saisonnières pourraient être soumises à un nouveau cadre réglementaire, selon les arbitrages à venir. La règle des 50 m² pour les bâtiments indépendants fait l’objet de discussions, notamment pour les locaux à usage mixte ou évolutif. Les monuments historiques et lieux de culte devraient conserver leur exception, la protection du patrimoine restant une priorité dans les débats parlementaires.
À surveiller : la nouvelle étiquette énergétique
En 2025, la classe énergétique des logements sera recalibrée pour mieux coller à la réalité de la consommation et de l’impact carbone. Le mode de calcul deviendra plus solide, pour éviter les écarts d’un diagnostiqueur à l’autre. Les recommandations de travaux seront plus détaillées, en phase avec les nouveaux critères de performance énergétique.
Quelques conseils pratiques à anticiper :
- Vérifiez la version la plus récente du DPE de votre bien
- Pensez à suivre les évolutions pour tout projet de location ou de vente
- Faites appel à un professionnel certifié avant toute démarche
Au fond, la réforme du DPE ne se résume pas à un simple ajustement technique : c’est un tournant pour les propriétaires et pour tous les acteurs de l’immobilier qui souhaitent avancer vers la transition énergétique. La prochaine étape s’annonce décisive, et chacun devra s’y préparer avec sérieux.
